Kira Artış Oranları, Kira Uyuşmazlıkları ve Döviz Cinsinden Kira Bedeli Belirlenmesi
Son dönemde hızla artan enflasyonun kira bedellerine kaçınılmaz bir şekilde yansımış olup bu durum kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan dava sayısında ciddi bir artışa neden olmuştur.
İlgili makalemiz ile, herkesin gündeminde geniş yer kaplayan bu konuya dair en önemli hususlar başlıklar halinde açığa kavuşturulmaya çalışılmıştır.
- KİRA ARTIŞ ORANLARI
Kira artışı, bir gayrimenkulün kiraya verilmesi sonucunda ödenen kira bedelinin enflasyona karşı korunması amacıyla, genellikle yeni kira dönemlerinde yapılan düzenlemeyi ifade eder. Bu artış oranı, önceki kira dönemi için belirlenen bedel ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi (“TÜFE”) dikkate alınarak hesaplanır. Yeni kira dönemi için yapılacak artış, bir önceki yılın TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla belirlenir.
11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) Geçici 1. madde eklenmiştir. Bu maddeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları için kira artışlarına yönelik üst sınır, bir önceki kira yılının TÜFE’deki on iki aylık değişim oranlarının ortalaması yerine %25’lik sabit bir oran olarak belirlenmiştir.
15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7456 sayılı Kanun’un 23. maddesiyle, TBK’ya Geçici 2. madde eklenmiştir. Bu madde ile 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen dönemlerinde, konut kiralarına yönelik anlaşmaların, bir önceki kira yılının kira bedelinin %25'ini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı kararlaştırılmıştır. Söz konusu kurala göre, bir önceki kira yılının TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25'in altında kalması halinde, bu düşük oran geçerli olacaktır.
İşbu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak olup bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır. Söz konusu kural, TBK madde 344 kapsamında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmaması durumunda kira bedelinin hâkim tarafından belirleneceği durumlarda da geçerli olup TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrası bakımından ise uygulanmayacaktır. Diğer bir deyişle, taraflarca kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmeye devam edecektir Bu kural bakımından %25’lik sınır uygulanmayacaktır.
1 Temmuz 2024'ten itibaren, konut kiraları bakımından getirilen %25'lik üst sınır kaldırılmış olup kira artışları için TBK’nın 344. maddesi uygulanacaktır.
Kira artışlarında uygulanan %25'lik sınırın kaldırılmış olması ile birlikte, 1 Temmuz 2023 tarihi ile 1 Temmuz 2024 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmeleri bakımından %25’lik üst sınır bir kira yılı daha uygulanmaya devam edecek ve bu kira sözleşmeleri için 2 Temmuz'da ek bir artış yapılması gerekmeyecektir.
1 Temmuz 2024 itibarıyla, taraflarca kira artış oranı konusunda bir anlaşma yapılmamış olması durumunda, kira bedeli hâkim tarafından bir önceki kira yılının TÜFE’sindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde belirlenecektir. Kira sözleşmelerinde kira artış oranının belirlenmiş olması durumunda ise, 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmeleri, sözleşmelerde yazılı olan kira oranı kapsamında artırılacak olup bu oran bir önceki kira yılının TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Yukarıda kapsamlı olarak açıkladığımız TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrası kapsamındaki düzenleme ise zaten %25’lik sınırlamadan etkilenmediği için aynı şekilde uygulanmaya devam edecektir.
- KİRA UYUŞMAZLIKLARI
- Kira Bedelinin Tespiti Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Kira tespit davası ve kira bedelinin uyarlanması davası birbirinden farklı iki dava türü olmasına rağmen uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır. Öncelikle bu davaların kısaca ne olduğundan bahsedip, akabinde farklarına değinilecektir.
- Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira bedelinin tespiti davası TBK’nın 344. maddesinde düzenlenen, hâkim tarafından kira bedelinin, kanunda belirlenen sınırlar çerçevesinde değişen durumlara göre tekrar tespit edilmesine ilişkin bir dava türüdür.
Eğer taraflar arasında kira bedelinin artış oranına ilişkin bir anlaşma yoksa veya taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma olsa dahi sözleşme beş yıldan uzun süreliyse, mahkemeden kira tespit davası yoluyla yeni kira bedeli tespiti istenebilir.
TBK’da kira tespit davası açılabilmesi için herhangi bir süre öngörülmemiştir, bu dava her zaman açılabilmektedir. Ancak davanın açıldığı tarih, mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedelinin hangi dönem için uygulanacağını belirler.
TBK madde 345’e göre, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılırsa ya da kiranın artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulursa, mahkeme tarafından verilecek kararın etkisi yeni kira döneminden itibaren etkili olacak. 30 günlük sürenin kaçırılması ihtimalinde ise ancak yeni kira dönemini izleyen bir sonraki kira dönemi için kira bedelinin tespiti istenebilecektir.
TBK madde 345/f.3 uyarınca kira sözleşmesinde yeni kira dönemi için bir artış oranı öngörülmüşse TBK madde 345/f.2’deki 30 günlük şart aranmayacak, kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilecek ve mahkeme tarafından yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde emsal kira bedelleri uyarınca kira bedelinin tespiti mümkün olacaktır.
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Kira bedelinin uyarlanması davası, TBK’nın “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi uyarınca taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenmeyen[1], sonradan ortaya çıkan ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun sözleşmenin başlangıcındaki durumları, ifanın borçludan beklenemeyeceği oranda değiştiriyorsa ve ifa da henüz yapılmamış veya ifanın aşırı derecede güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak ifa yapılmışsa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir. Bahsedilen şartların sağlanması koşuluyla kiracı veya kiralayan tarafından TBK’nın 138. maddesi gereğince uyarlama davası açılabilecektir. Bu durumda kira uyarlama davası açılabilmesi için:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmiş olması,
- Söz konusu olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması,
- Bu olağanüstü halin mevcut durumu, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşürecek düzeyde değiştirmesi,
- Borçlunun henüz ifayı gerçekleştirmemiş olması veya ifanın aşırı derecede güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.
Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabileceği hallerin en önemli örneklerinden biri Covid-19 salgınında yaşanan ekonomik sarsılma sebebiyle insanların gelir elde edememesi sonucunda mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilmeleridir. Benzer şekilde, kiralanan taşınmazın değerinin öngörülemez düzeyde artması veya azalması durumu da örnek teşkil edecektir. Bu durum, ulaşım ağına yakın olmayan bir taşınmazın yakınına ulaşım hatları kurulması şeklinde gerçekleşebilir.
Görüldüğü üzere; kira uyarlama davası ancak olağan üstü ve öngörülemeyen hallerde, belirli şartların sağlanması durumunda açılabilmektedir.
- Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davalarının Farkları
Kira tespit davasının açılabilmesi için, taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olmaması gerekmektedir. Diğer bir deyişle, sözleşmenin kira artış oranında bir belirsizlik olmalı (TBK madde 344/2) veya kira artış oranı belirlenmişse de kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır (TBK madde 344/3). Fakat kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilmek için kira artış oranında belirsizlik olması veya sözleşmenin beş yıldan uzun sürmüş olması şartları aranmamaktadır. Yukarıda bahsedildiği üzere aşırı ifa güçlüğü yaratan olağanüstü bir halin varlığı aranmaktadır.
Kira bedelinin uyarlanması davasının kira bedelinin tespiti davasından en büyük farklarından biri; uyarlama davasında hâkim, yeni kira bedelini belirlerken TÜFE gibi herhangi bir sınır ile bağlı kalmak durumunda değildir çünkü sözleşmenin kuruluşundaki şartlar olağanüstü bir hal ile aşırı ifa güçlüğüne sebep olacak kadar güçleşmiştir ve bu durumda hâkimin hakkaniyet ve dürüstlük kuralı çerçevesinde kalmak dışında herhangi bir sınırla bağlı kalması beklenmemektedir.
Ancak kira bedelinin tespiti davasında hâkim; sözleşme beş yıldan kısa süreliyse kira bedelini yıllık TÜFE oranını gözeterek belirlerken, beş yıldan uzun süreliyse hakkaniyet sınırları içerisinde TÜFE oranını gözeterek ve emsal kira bedeli araştırması yaparak karar verebilmektedir.
- KİRA BEDELİNİN DÖVİZ CİNSİNDEN BELİRLENMESİ
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’e (2008-32/34 sayılı) göre ülkemizde döviz cinsinden yapılabilecek işlemler ve sözleşmelerin alanları, Türk Lirası’nın değerinin artırılması amacıyla sınırlandırılmıştır. Yani, sınır kapsamına alınan bazı sözleşmelerde belirlenen bedeller ve bu sözleşmelerden kaynaklanan mali yükümlülüklerin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. Bu sınır kapsamına, kira bedellerinin döviz cinsinden belirlenmesi yasağı ve bu yasağın istisnaları da eklenmiştir.
İlgili Tebliğ’in 8. maddesinin 2. fıkrasına göre, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya döviz endeksli olarak kararlaştıramazlar.
Aynı maddenin 27. fıkrasına göre, sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedellerin 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunludur. Geçici 8 inci madde uyarınca da 13.09.2018 tarihinden önce akdedilmiş olan gayrimenkul kiralama sözleşmelerindeki döviz cinsinden veya döviz endeksli olarak belirlenmiş bedeller Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenir.
Aynı maddenin 28. fıkrasına göre, döviz cinsinden veya döviz endeksli olarak belirlenen bedeller 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir.
[1] Taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen durumlardan kasıt, objektif kriterlere göre, hayatın olağan akışında borçlunun sözleşmeyi yaparken göz önünde bulundurmadığı ve göz önünde bulundurmakla yükümlü olmadığı durumlardır.